Bu gün inşaat sektoru mənzilləri əsasən ipoteka kreditilə satılır. Bazarda 2-5 illik daxili kredit (banksız kredit) və 20 illik ipoteka (bankla kredit) mövcuddur. 20 illik ipoteka dövlətin ən iri bankının dəstəyilə təklif olunur. Daxili ipotekaya isə tikinti şirkətlərinin nisyə satışı kimi də baxa bilərik.

Banksız kreditlə və yaxud daxili kreditlə mənzil MTK-lar tərəfindən təklif olunur. Bu cür kreditlə mənzillər əsasən hazır olmayan binalardan satışa çıxarılır. Bu zaman ilkin ödəniş olaraq mənzilin dəyərinin təxminən 15-20%-ni, məbləğin qalan hissəsini isə əsasən 24-48 aya ödəmək şərti ilə təklif olunur.

Bank vasitəsilə 20 illik ipoteka alıcılar üçün qorxusuz olduğu halda,  banksız rəsmiləşdirilən daxili ipotka kreditilə mənzil almaq risklidir.

Binanın tikintisi yarımçıq qala bilər

Ekspertlər bildirirlər ki, daxili ipoteka ilə mənzil satışında əsas risk binanın tikintisinin yarımçıq qalması riskidir. Məsələn, səhv proqnozlaşdırma və pis idarəetmə nəticəsində binanın tikintisi yarımçıq qala bilər.

Daxili ipoteka zamanı tikinti şirkəti kassasındakı pulu binanın tikintisinə yönəldir, satışı isə nisyə həyata keçirir (özünün ipotekası ilə). Bazarda qiymətlərin qalxması və digər əlavə xərclərin əmələ gəlməsi nəticəsində  şirkətin binanı tikib başa çatdırması üçün  çatışmaya bilər. Son nəticədə bina vaxtında təhvil verilməyə, alıcılar öz mənzillərinə köçməyə bilərlər.

Bank vasitəsilə verilən 20 illik ipoteka zamanı isə, bank mənzilin dəyərini tikinti şirkətinə ödəyir, alıcı banka borclu olur. Yəni tikinti şirkəti pulunu dərhal aldığı üçün vəsait çatışmazlığı yaranması baş vermir.

Yaşayacağınız binada bütün işlər tam təhvil verilməyə bilər

Hazırda dollar bahalaşmaqdadır. Bu proses tikinti materiallarının qiymətini qaldırır və tikinti şirkətlərinin də xərcləri artır. Maya dəyəri günbəgün yüksəldiyindən  tikinti şirkətinin dünən və bu gün satdığı mənzillərdən gəlirləri azala və ya heç gəlir götürməyə bilər. Çıxış yolu kimi xərclər azaldılacaq, nəzərdə tutulan bütün işlər görülməyəcək və daha ucuz tikinti materiallarından istifadə olunacaqdır. Məsələn, binanın həyətində uşaqlar üçün əyləncə parkının tikintisi ixtisar olunacaqdır.

Ekspertlər bildirirlər ki, Dollar kəskin bahalaşarsa daxili kredit ilə mənzil satan şirkətlər müflisləşə bilərlər.

Müqavilənizə yenidən baxıla və qiymət artırıla bilər

Həmçinin maya dəyəri kəskin artırsa tikinti şirkəti müqavilələrə yenidən baxa və bağlanmış müqavilələr üzrə qiymətləri artıra bilər. Çünki şirkət mövcud pul yığımı ilə tikintini apara bilməyəcəyini görəcək  və bu addımı atmağa məcbur olacaqdır. Nəticədə də  alıcılar ilə şirkət arasında mübahisə yaranacaqdır.

Bank ipotekası ilə satış modelində isə nisbətən risklər azdır. Bank tikintiyə nəzarəti düzgün təşkil etsə, riski minimuma endirə bilir.

Daxili ipoteka kreditinin tikintinin hansı mərhələsində verilməsi də vacibdir. Tikinti işi nə qədər çox görülmüşdürsə, risklər o qədərdə azalır. Binanın təməlinin tikintisi zamanı daxili kredit ilə mənzil almaq daha risklidir.

Binanın sənədlərinin qaydasında olmadığına işarə

Mənzilləri daxili kredit ilə satılması tikilən binanın torpaq sənədi daxil olmaqla  digər sənədlərinin tam qaydasında olmamasına işarə edir. Əgər bütün sənədlər qaydasında olsaydı, satış bankın ipotekası vasitəsilə aparılardı.

Daxili kreditdə faiz qiymətə daxil edilir

Daxili kredit ilə mənzil alarkən bilməlisiniz ki, tikinti şirkətlərinin faizsiz dedikləri həmin kreditin faizi mənzilin kvadrat metrinin qiymətinin üzərinə əlavə edilib. Məsələn, Xırdalanda təmirsiz mənzilin 1 kvadrat metri nağd ödənişlə 690 manata satılırsa,  daxili kreditlə 750 manata rəsmiləşdirilir. Kredit müddəti 5  ili keçərsə qiymət 900 manatadək çıxa bilir.

20 illik bank ipotekası bankının ciddi araşdırmasından keçmiş, güclü maliyyə vəziyyətinə malik olan şirkətlərin layihələri üzrə təklif olunur. 20 illik ipotekada, ilkin ödənişsiz və 10% ilkin ödəniş şərtləri mövcuddur. Müddət daxili kredit ilə müqayisədə ən azı 5 dəfə uzun olduğundan 20 illik bank ipotekası ilə təmirli mənzili belə münasib aylıq ödənişlərə  almaq mümkündür.